Zweck und Ziel eines gewerblichen gemanagten Immobilienhandels, wie er in Deutschland derzeit z.B. von der spezialisierten Fairvesta Unternehmensgruppe aus Tübingen durchgeführt wird, ist der Erwerb von ertragsstarken Wohn- und Geschäftsimmobilien unter deren amtlichen Verkehrswert sowie deren gewinn bringender Verkauf nach kurzer Zeit. Da zur Zeit genügend Immobilien aus Insolvenzmassen und Liquiditätsengpässen von Großinvestoren auf den Markt kommen, sind die Immobilienpreise für Käufer mit hohen verfügbaren Liquiditätsreserven niedrig.

Gleichzeitig bewegen sind die Darlehenszinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Verfügt man über hohe Liquidität ist es daher sinnvoll, jetzt teilweise weit unter Verkehrswert einzukaufen und nach Wertoptimierungmit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen zu verkaufen. In der Zwischenzeit erwirtschaften die eingehenden Mieten für einen Immobilienhändler wie die Fairvesta eine respektable Rendite.

Über lange Jahre ist dieser Bereich ausschließlich in der Hand von sehr vermögenden Privatinvestoren und Instituitionellen gewesen. Seit einigen Jahren sind auch Immobilien-Handelsfonds, die jeweils eine Mehrzahl von einzelnen privaten Anlegern, unabhängig von deren jeweiligem Gesamtvermögen, unter dem Dach einer Beteiligungsgesellschaft vereinigen, erfolgreich in Deutschland tätig. Eine der ersten Unternehmensgruppen, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben, ist die Tübinger Fairvesta Holding AG.

Die von diesen Renditespezialisten angekauften  Immobilien stammen dabei vorwiegend aus Sondersituationen wie aus Insolvenzmassen, Notverkäufen wegen Liquiditätsengpässen von Großinvestoren oder aber auch von der öffentlichen bzw. kommunalen Hand, wie aus der Bereinigung von not leidenden Finanzierungen (z.B. bei ehemaligen Steuersparmodellen), Erbauseinadersetzungen etc. Da, wie bei der Tübinger Fairvesta, teilweise weit unterhalb des amtlich ermittelten Verkehrswertes eingekauft wird, genügt es bereits Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um überdurchschnittliche Gewinne in kurzen Zeiträumen zu erzielen.

Die zunehmenden Immobilienprivatisierungen der öffentlichen und kommunalen Hand werden zukünftig für ein noch zunehmendes Angebot von aussichtsreichen Immobilien für Renditejäger wie der Tübinger Fairvesta sorgen:

Nach einer Studie der Beratungsfirma Ernst & Young plant jede dritte Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohnern in den kommenden Jahren Privatisierungen durchzuführen. „Privatisierung“ bedeut hier insbesondere die Privatisierung von kommunalem Immobilienvermögen und Wohnungsbeständen durch Verkauf an liquide Investoren. Die Kommunen nutzen diese Mittel um ihre Haushalte zu sanieren. So planen nach Ernst&Young ca. 41 % der Kommunen, die derzeit Privatisierungen vorgesehen haben, insbesondere Immobilen oder Wohnungsbaugesellschaften zu veräußern.

Der Einkauf eines auf hohe Rendite für die Anleger ausgerichteten Immobilien-Handelsfonds wie die der Fairvesta Unternehmensgruppe erfolgt für den Fonds zum Selbstkostenpreis, ohne die in der Branche üblichen Gewinn- und Handlungsaufschläge beim Zwischenhandel. So ist schon beim Einkauf der ehemals beträchtliche Buchwert einer Immobilie auf den realistisch niedrigsten Wert, also in der Regel weit unter dem Verkehrswert abgeschmolzen worden. Aus dieser Differenz ergeben sich so für Anleger ungewöhnlich attraktive Perspektiven bei geringen, kalkulierbaren Risiken.

Durch einen günstigen Einkauf von vernünftigen, für breite Mieterschichten – egal ob gesetzlich oder privat – bezahlbaren Immobilien in guten Lagen und guter Bauqualität legen professionell gemanagte Immobilien-Handelfonds wie die Fairvesta Unternehmensgruppe den Grundstein für zukünftige Gewinn im Immobilienhandel. Durch schnellen Umschlag des gesamten Immobilienportfolios und einer jeweiligen bei Mitnahme einer hohen Rendite in jeder einzelnen Transaktion entsteht die Chance auf eine über die gesamte Laufzeit außergewöhnlich hohe Gesamtrendite der Investition. Ferner  hat ein Immobilien-Handelfonds, wie die der Fairvesta Unternehmensgruppe, anders als Immobilien-Bestandhaltungsfonds die nach der Strategie „Kaufen und Verwalten“ vorgehen, nicht die Notwendigkeit eines Zuwartens auf einen konjunkturellen Aufschwung in der Zukunft und damit des allgemeinen Preisniveaus als Vorbedingung für die Realisierung von Gewinnchancen.

Am besten können Renditepotenzial des Immobilienhandels an konkreten Beispielen sichtbar gemacht werden: Innerhalb von lediglich 14 Monaten konnte die Fairvesta Unternehmensgruppe sechs Mehrfamilienhäuser in der Landeshauptstadt Schwerin durchhandeln und bei dieser Transaktion einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Die sechs Immobilien mit Gesamtgestehungskosten von ca. 6 Millionen € brachten den Fondsgesellschaftern der fairvesta 2. und 3. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH Mieteinnahmen von rund 730.000 € im Verlaufe der Halteperiode sowie einen hohen Wiederverkaufsgewinn. „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht“, meint dazu Hermann Geiger Geschäftsführerder Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe.

Die Resultate von gemanagten Immobilien-Handelfonds können auch einer unabhängigen Begutachtung standhalten:

Die Leistungsbilanz wie auch alle fünf Immobilienhandelsfonds der Fairvesta Unternehmensgruppe konnten den Analysten Philip Nerb überzeugen. Er schreibt dazu: „Die geprüften Zahlen sind beeindruckend.“
Kein Wunder: Bis Ende 2006 lagen die Buchgewinne aus den Einkäufen bei durchschnittlich über 50 Prozent. Aber auch der professionelle und überdurchschnittlich transparente Auftritt beeindruckte den Analysten Philip Nerb. Zudem konnten die Mietrenditen, die laut Prospekt mindestens 10 Prozent betragen sollen, teilweise bereits deutlich übertroffen werden.

Das Gesamturteil ist eine überzeugende Argumentation für die Vorteile der Immobilien-Handelsfonds: „Die ungewöhnlich hohe Transparenz von Seiten des Anbieters geben dem Anleger das angenehme Gefühl, sich bei Fairvesta in guten Händen zu befinden“, so Philip Nerb. Durch sehr gute Objektkäufe werde offensichtlich für die Anleger der Fairvesta eine weit über den Erwartungen liegende Rendite erzielt. „Fairvesta ist ein erfahrener Nischenanbieter mit innovativen Fonds“, fasst der Analyst Nerb zusammen. Ferner konnte die Fairvesta Unternehmensgruppe für alle Fonds plangemäß schon Immobilien aus der Bankverwertung und Zwangsversteigerungen zu nur ca. 52 Prozent des Verkehrswertes erwerben.

Diese beeindruckende und vor allem von unabhängigen Dritten überprüfbare Bilanz spiegelt auch die Überlegenheit des Geschäftsprinzips „Kaufen und Verkaufen“ in Einheit mit der alten Kaufmannsregel „im Einkauf liegt der Gewinn“ der Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe wider.

Albert Albrecht

kontakt@fonds-start.de

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